什么是陰陽合同?

“陰陽合同”指的是在二手房買賣過程中,買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“陽合同”,只供登記用。雙方私下留存的叫“陰合同”,作為交易的真實成交價格。

陰陽合同出現(xiàn)的原因:

簽定“陰陽合同”大多數(shù)是為了避稅,即在房屋買賣關(guān)系中,由雙方簽訂向有關(guān)部門備案的那一份合同,雖然符合合同成立的形式要件,但是,這一份合同的是在于通過虛假降低合同標的的方式,欺騙登記部門,從而達到少繳稅金的目的。

陰陽合同的效力:

陰陽合同的做法客觀上損害了國家利益,違反了我國稅收法律法規(guī),因而是無效的,不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。“陰合同”具有合同的效力,可以成為確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是這一做法卻嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定。如果屬于一般偷稅行為,行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多,則可能構(gòu)成犯罪。

如何判定該二手房屋買賣合同的效力:

在因“陰陽合同”價格不一而產(chǎn)生爭議的情況下,原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意,這個舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的,也就是說,誰認為前一份合同是虛假的,誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個舉證責(zé)任。

但是,這樣的規(guī)定并不全面,因為兩份合同的簽訂時間并不一定有先后,可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話,這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。

法院對陰陽合同的認定:

1、對于差價以裝修名義并且差價較小的,一般認定合同有效。

2、對于差價太大,一般會認定無效。

3、對于賣方不想賣,主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的,一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

4、對于買方不想買而主張賣方避稅,或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買,一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶,另一方拒絕的,會調(diào)解,調(diào)解不成則認定合同不成立。

6、沒簽過戶確認書,現(xiàn)售價變少的,視為雙方意思變更,現(xiàn)售合同有效。

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