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房地產(chǎn)抵押，是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

1.可抵押的房地產(chǎn)。依抵押權(quán)理論，只有抵押人有處分權(quán)的可依法流通且具有獨立交換價值的財產(chǎn)，方可成為抵押權(quán)客體。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以下兩類房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán):

(1)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。這里所指的土地使用權(quán)，包括出讓、劃撥兩種國有土地使用權(quán)。

(2)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。該類土地使用權(quán)在無地上房屋或地上房屋未建成時可單獨成為抵押權(quán)客體，而劃撥土地使用權(quán)則只能同地上房屋一同成為抵押權(quán)客體。

2.程序。設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同，當事人憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書到不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。

3.劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單純設(shè)定抵押，但如果該土地上有房產(chǎn)，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時需同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)。這時由于抵押人對土地?zé)o處分權(quán)，需按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，報有審批權(quán)的人民政府審批，同時由于抵押人對土地?zé)o完全收益權(quán)，故設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

4.新增地上物處置。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，因新增房屋與抵押財產(chǎn)無法實際分割，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

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