截至目前，全國部分城市或明或暗放松了限購。地方政府的救市沖動始終存在，而國家對于房地產(chǎn)市場采取分類調(diào)控的方針，并無大的動作。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于什么樣的狀態(tài)?未來走勢如何?日前，在世界華人不動產(chǎn)學(xué)會2014年年會上，專家學(xué)者就相關(guān)問題展開論述，本報擷取其中精華，以饗讀者。

——編 者

房子的投資屬性要降低

南京大學(xué)教授 高 波

近10年來，房地產(chǎn)業(yè)在快速、大規(guī)模增長的過程中，積累了不少問題。例如，建筑業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，尤其是三、四線城市，普遍供大于求;房地產(chǎn)投資品的屬性受到社會廣泛追捧，而對房地產(chǎn)的居住屬性重視不夠;地方政府過度依賴土地財政及房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收微乎其微。

當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，而房地產(chǎn)業(yè)已走到十字路口。面對上述問題，房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型升級。

在房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)上，要從以開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)為主，伴隨著市場集中度的進(jìn)一步提高，迫使大量房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長，出現(xiàn)了房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的格局。與此同時，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不足，具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。

在房地產(chǎn)市場體系建設(shè)上，要從主要關(guān)注增量市場轉(zhuǎn)向增量市場和存量市場并重，在保持一定水平增量開發(fā)的同時，必須采取措施切實(shí)盤活存量。

對于增量房地產(chǎn)市場，應(yīng)十分注重房地產(chǎn)開發(fā)的綠色、節(jié)能、品質(zhì)提升和精細(xì)化。對于存量房地產(chǎn)市場，要推動不動產(chǎn)登記工作，注重房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)營和管理，提高房地產(chǎn)使用效率。

在房地產(chǎn)功能和投資理念上，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)的使用價值，又要促使物理上不能流動的房地產(chǎn)實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)上可以流動的房地產(chǎn)證券。

長期以來，由于缺乏優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品和投資工具，以及國民“有土斯有財”的觀念，房地產(chǎn)成為居民的主要投資品。在今后，必須大力培植房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托等金融工具，不斷完善房地產(chǎn)金融體系，使人們的投資行為由過度追逐房地產(chǎn)實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y房地產(chǎn)證券，從而降低對實(shí)體房地產(chǎn)的投資需求。

在空間上，要破除房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)分割的格局，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。隨著國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的實(shí)施，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的構(gòu)建和不動產(chǎn)登記制度的完善，農(nóng)村房地產(chǎn)將逐步具備公開交易的條件，農(nóng)村房地產(chǎn)的使用價值和財產(chǎn)價值將逐步顯現(xiàn)。這將使農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)地位得以提升，并對城市房價產(chǎn)生平抑作用。

在市場與政府的關(guān)系上，要讓市場扮演重要角色，政府盡量減少不當(dāng)干預(yù)。尊重市場規(guī)律，使房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用。以財稅體制改革為突破口，使地方政府收入更多來自于增值稅、消費(fèi)稅、資源稅、環(huán)境稅和房地產(chǎn)稅等稅種，降低對土地財政和房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的依賴，也為政府更好地提供住房保障和完善公共配套及服務(wù)建立穩(wěn)定的財源。

恐慌性賣房幾乎不會出現(xiàn)

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長 裴長洪

當(dāng)下，中國經(jīng)濟(jì)將告別過去30多年的高速增長，進(jìn)入換擋期，未來一段時期將實(shí)現(xiàn)中高速增長。這樣的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)必然帶來房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。

目前幾乎所有的市場表現(xiàn)都呈現(xiàn)出下降的趨勢。房地產(chǎn)投資增長速度在下降，房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的比重在下降，房地產(chǎn)銷售額、銷售面積都在下降。房價從去年出現(xiàn)了初始分化，三、四線城市在下降，一、二線城市也出現(xiàn)松動。今年以來，下降的趨勢更加明顯了。

種種跡象表明，在未來一段時間樓市將回歸理性區(qū)間。從投資來講，應(yīng)保持合理的或者適度增長，比如每年10%—15%的增速;從價格來講，應(yīng)當(dāng)保持平穩(wěn)，特別是一、二線城市房價企穩(wěn)，不再有大幅度的增長。這就是房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的新常態(tài)。

新常態(tài)將帶來新變化，突出表現(xiàn)在各個市場主體都需要糾正不同程度的資產(chǎn)錯配現(xiàn)象。首先，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈中斷，房企將迎來新一輪兼并重組。其他一些涉足房地產(chǎn)的工商企業(yè)，也將適時從市場中撤出。一些商業(yè)銀行也將糾正過去在房地產(chǎn)領(lǐng)域過度配置資源的問題，調(diào)整自身的信貸政策。

再說居民，新常態(tài)將促使居民改善其資產(chǎn)負(fù)債表。擁有多套住房的居民也將調(diào)整投資渠道，出售部分房產(chǎn)。有人擔(dān)心，房價一路走低，賣房的風(fēng)險在不斷積累。我認(rèn)為，風(fēng)險不可能一點(diǎn)沒有，但可控。理由是房價不會跌到50%這樣一個幅度。而所謂的風(fēng)險，是住房的價格跌到了賣掉房子都還不起貸款的程度，那時才會出現(xiàn)恐慌性的拋售，這樣的幾率很小。

既然房地產(chǎn)市場的新常態(tài)已經(jīng)來臨，政府應(yīng)該適度調(diào)整調(diào)控政策，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，逐步放棄過多的行政性干預(yù)，有條件、有區(qū)別地取消限購，取消交易過程中限制性稅收。

另外，政府保障房的政策也要改變。目前各級地方政府幾乎主要采用大規(guī)模建設(shè)的方式提供保障房，這樣容易出現(xiàn)融資難、周轉(zhuǎn)慢的問題。因此在建設(shè)之外，也可以采取先購買存量房然后以優(yōu)惠的方式，例如房租補(bǔ)貼、優(yōu)惠出售等，提供給保障對象。

市場仍有巨大供給空間

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉

今年上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回落，預(yù)示著先前過熱的樓市開始向理性回歸。從短期變化來看，行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動整體放緩趨勢明顯，投資增速回落，新開工面積下降，商品房銷售降溫，企業(yè)商品房庫存壓力加大。

雖然房地產(chǎn)市場的這種短期下行態(tài)勢會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但應(yīng)該看到，這是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2013年高速增長之后向均衡水平自發(fā)調(diào)整的過程，是社會各界普遍歡迎的向理性回歸的過程，支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會基本面因素沒有發(fā)生根本性的變化，政府和社會各界應(yīng)該對房地產(chǎn)市場抱有信心，也應(yīng)該對當(dāng)前的市場變化保持淡定的心態(tài)和彈性應(yīng)對的策略。

對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的信心首先來自我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展。近年來我國城鎮(zhèn)化率雖然不斷提高，但畢竟剛剛超過50%，而且城鎮(zhèn)化的質(zhì)量也有待提高，未來尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。今年政府工作報告又明確提出解決“三個一億人”的問題。這些都預(yù)示著以農(nóng)村居民市民化為主要特征的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐將不斷加快，而在這個過程中必將釋放大量的生產(chǎn)、生活和社會活動建筑空間需求，因此整個房地產(chǎn)市場仍有巨大的供給空間。

對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展抱有信心，還源自產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

過去，在房地產(chǎn)市場上取得利潤相對簡單，催生了整個行業(yè)的粗放型發(fā)展，對房屋質(zhì)量和居住品質(zhì)的關(guān)注不夠。然而，現(xiàn)有的市場調(diào)整已經(jīng)預(yù)示著粗放式開發(fā)難以為繼，未來轉(zhuǎn)型升級的一大方向就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。房屋本身不僅要質(zhì)量過關(guān)，而且要更加注重舒適、便利、低碳、節(jié)能，滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。同時，我們現(xiàn)有的大部分新建成區(qū)域，普遍存在著公共和商業(yè)配套設(shè)施短缺的問題，需要花大力氣去不斷完善。

轉(zhuǎn)型升級的另一個方向是產(chǎn)業(yè)鏈的延展，從單純的開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)到持有運(yùn)營管理，即從房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。只有實(shí)現(xiàn)了這樣的延展或轉(zhuǎn)變，才有可能為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)金融的深度發(fā)展，為促成眾多的中小型房地產(chǎn)投資者從直接投資到間接投資的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造條件。