近年來，有關(guān)部門多次發(fā)文，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與銷售。然而，各地小產(chǎn)權(quán)房似乎仍在蔓延。是什么原因?qū)е滦‘a(chǎn)權(quán)房清理難查處難?

查處不斷，違建不停

“十一五”期間，有關(guān)部門針對小產(chǎn)權(quán)房發(fā)文多達14條，明確小產(chǎn)權(quán)房不合法，嚴(yán)禁建設(shè)銷售，要求分類清理整頓，查處相關(guān)責(zé)任人，甚至要求拆除未銷售建筑。其中建設(shè)部還特別提醒城市居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房，強調(diào)不受法律保護。

據(jù)全國工商聯(lián)相關(guān)調(diào)查，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達2.83億平方米。

記者在多個省份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房有從東部到中西部，從城郊向偏遠鄉(xiāng)村擴散之勢。

距離大連市區(qū)40分鐘車程的甘井子區(qū)大黑石村，依山傍海。一家名為“牡丹城”的小產(chǎn)權(quán)樓盤，占地數(shù)百畝，有70多棟樓。銷售部顧經(jīng)理正領(lǐng)著幾名顧客看房。顧經(jīng)理說：“買房一年后，就拿到一個不帶國徽的綠本房產(chǎn)證;有幾百平方米的大房型，也有22平方米的小戶型，價格最低的每平方米3980元，而附近的商品房價格在每平方米1萬元以上?！?/P>

在北京市昌平區(qū)鄭各莊村，東西長約2公里、南北寬約1公里的范圍內(nèi)，一棟棟六七層高的小產(chǎn)權(quán)房密密麻麻排列著。

近年來，小產(chǎn)權(quán)房的品種繁多，從普通毛坯房到精裝修小戶型，從海景別墅到田園地產(chǎn)，似乎應(yīng)有盡有，并不亞于正規(guī)商品房項目。

供求活躍，產(chǎn)銷兩旺

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國小產(chǎn)權(quán)房市場早年以剛需為主，近年不斷有投資者介入，其市場化特征日益明顯，甚至二手交易也很紅火。

從購買者的成分看，他們大約來自三個方面：一是買不起正規(guī)商品房的被征地農(nóng)民和城市居民，例如南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”，從2002年至今，已經(jīng)開發(fā)了五期，有數(shù)千戶居民。

這里的業(yè)主說：“住戶七成是拆遷農(nóng)民，當(dāng)時這里的房價是每套12萬至15萬元，而拆遷補償是每戶20多萬元，買下房子后只剩下幾萬元。這里的房子沒有產(chǎn)權(quán)，但商品房價格要貴一倍。我們都是自住，也不需要產(chǎn)權(quán)證?！?/P>

27歲的大連居民劉女士告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房便宜，雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是圓了她有房一族的夢?！俺抢锏闹械褪杖肴罕姟ⅰ率忻瘛剂速徺I者很大一部分，他們買商品房有困難。”

二是退休后到農(nóng)村享受田園生活的城里人。在大連大黑石村一個名為“億盛風(fēng)情西海岸”的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，68歲的宋先生說，去年他在這里買了一套46平方米的房子?！爸饕菫榱送诵莺笮蓍e?！?/P>

三是購買別墅用來投資。一些小產(chǎn)權(quán)項目打出了“不限購”，以吸引購房者。一些投資者認為，小產(chǎn)權(quán)房出租有一定收益，將來也會升值。

非法牟利，必須嚴(yán)懲

國土資源部今年3月重申，小產(chǎn)權(quán)房是指占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體組織以外的成員銷售的商品住宅。如大連大黑石村“牡丹城”“藍海之星”等項目，都是在農(nóng)地上建設(shè)，無法辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)證，均屬于違法該查禁之列。

江蘇省國土廳副廳長吳震強告訴記者，有的小產(chǎn)權(quán)項目違規(guī)操作，導(dǎo)致土地秩序混亂，以及國家稅費大量流失，對于非法牟利的開發(fā)企業(yè)和鄉(xiāng)村干部，必須繩之以法。

這位副廳長介紹，南京市郊區(qū)有一個占地900畝的小產(chǎn)權(quán)房項目，由于村干部與開發(fā)商暗箱操作，國家方面少收土地出讓金約9億元，但少數(shù)人獲利幾千萬元，目前開發(fā)這個項目的村支書已被司法機關(guān)逮捕。

專家建議，在清理小產(chǎn)權(quán)房方案中，首先要建立“數(shù)據(jù)庫”，完成摸底調(diào)查;其次制定“路線圖”，做好分類處置方案;另外，要規(guī)劃“實施表”，依法操作、公平合理。

國土資源部相關(guān)負責(zé)人告訴記者，清理小產(chǎn)權(quán)房還需要更具可操作性的法規(guī)。比如說，除了基本農(nóng)田外，農(nóng)民宅基地和集體建設(shè)用地該如何區(qū)分?這就需要更清晰的法規(guī)。

北京大學(xué)教授周其仁說，禁止小產(chǎn)權(quán)房，需要開辟“城市反哺農(nóng)村”的渠道。目前，農(nóng)村土地征收為國有后，并沒有把巨大的土地增值收益反哺到農(nóng)村。因此，首先要在法律上為農(nóng)民“還權(quán)賦能”。

專家指出，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，不能忽視農(nóng)村集體享有土地增值的收益問題，需要加以評估、界定，應(yīng)該兼顧各方利益公平處置。

科學(xué)設(shè)置準(zhǔn)入門檻，是實現(xiàn)保障房公平分配面臨的第一道難關(guān)。對于河南省項城市出現(xiàn)的“娃娃經(jīng)適房”和其他地區(qū)保障性住房分配中問題頻現(xiàn)的現(xiàn)象談?wù)勀愕目捶ā?/P>