隨著近期多地樓市價格出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，房價再次成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。有人甚至預(yù)言，美國次貸危機(jī)會在中國重現(xiàn)。筆者認(rèn)為，中國不具備爆發(fā)次貸危機(jī)的條件。

就房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，美國次貸危機(jī)之所以能夠爆發(fā)，主要原因是美國金融機(jī)構(gòu)打包銷售房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品，大面積對信用狀況較差、沒有收入和還款能力證明的借款人實(shí)施“零首付”。此舉原本希望通過增加個人負(fù)債率，使經(jīng)濟(jì)能企穩(wěn)回升，最終卻導(dǎo)致積累已久的金融風(fēng)險迸發(fā)。相比之下，中國個人杠桿率不高，傳統(tǒng)文化上習(xí)慣不借錢，且住房按揭占債務(wù)的比重相當(dāng)?shù)?。中國人購買汽車等耐用消費(fèi)品的債務(wù)占比較小，政府杠桿率也不高(赤字率僅為3%)，遠(yuǎn)低于歐美日。此外，當(dāng)前最突出的企業(yè)杠桿問題跟房地產(chǎn)無直接聯(lián)系。

從房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來看，房地產(chǎn)處于投資板塊。我國的投資主要分三類：基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)和房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)只占我國投資總量的15%至20%，盡管去年只增長1%，但對經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局影響有限。具體到中國房地產(chǎn)投資者，一些學(xué)者所說“中國式次貸”的前提并不存在，因?yàn)閺闹袊》堪唇屹J款的發(fā)放情況看，絕大多數(shù)人都不是投機(jī)者。

中國房地產(chǎn)目前面臨的問題與次貸危機(jī)爆發(fā)前的美國不一樣。截至去年年底，我國全國房地產(chǎn)庫存(已經(jīng)竣工但還未賣出)總量為7.18億平方米，而全國一年銷售房地產(chǎn)的總面積是13億平方米。由此可見，我國總庫存量不大，問題是庫存面積主要集中于三四線城市。同時，一線城市和一些二線城市因剛性需求得不到滿足而房價瘋漲。剛性需求的界定標(biāo)準(zhǔn)是是否自己居住，投機(jī)和投資則是為賣而買，為增值而買。一線城市近年來人口流入量大，很多住房需求并沒有得到滿足。還有很多人是出于改善性需求“換房”，包括小房換大房、換學(xué)區(qū)房、換交通更方便的房等升級性需求。在這一背景下，我們的房地產(chǎn)政策不應(yīng)“一刀切”。

對于一線城市，調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)住房價，房價過高會讓投資投機(jī)者賺錢，讓創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才沒房住。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才目前大都不是高收入者，需要有基本生活條件才能保持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的積極性。若高房價打擊人才積極性，一線城市易出現(xiàn)人口素質(zhì)退化。

穩(wěn)住一線城市房價要加大供給側(cè)改革力度，滿足基本居住需求(包括改善性需求)，同時要采取措施適度限制投資，果斷遏制投機(jī)。滿足普通民眾住房需求(包括改善性需求)，行之有效的辦法是在嚴(yán)格審查購房者資質(zhì)、控制購買數(shù)量的前提下，降低首付比例。打個比方，北京一套普通住房賣500萬，若首付比例20%，首付款就是100萬，對一般家庭來說不是小數(shù)目。然而，降低首付比例必須要有嚴(yán)格的償付能力審查制度做配套。盡管現(xiàn)在很多購房者，特別是年輕人都有老人支持，但銀行仍須對購房者本人的收入、信用、風(fēng)險等進(jìn)行審查。另外，對于二手房及房產(chǎn)交易中的增值部分，政府應(yīng)增加稅收力度，通過再分配的手段來調(diào)節(jié)，適度管制投資性需求。

就三四線城市而言，去庫存是施策的大方向，但不能用加杠桿的辦法。一方面，金融機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格把關(guān)，任何人在任何經(jīng)濟(jì)條件下獲得貸款，都須有償還能力。另一方面，地方政府完全沒必要新蓋保障房，可考慮購買庫存商品房的方式?，F(xiàn)有房地產(chǎn)庫存是多年累積的，一年半載解決不了，因此去庫存不能急躁也不能浮躁。